부동산 규제지역 서울 전역과 경기 12곳
오늘은 부동산 규제지역이 무엇이며 규제 내용은 무엇인지에 대해 포스팅 하겠습니다.
가. 부동산 규제지역이란
부동산 규제지역은 집값 급등을 방지하고 투기 수요를 억제하여 주택 시장을 안정시켜 실수요자를 보호할 목적으로 만들었습니다. 그 해당 지역은 서울 전역과 경기도 12개 지역이 해당 됩니다. 규제지역 에서는 대출, 청약, 거래에 강력한 3중 규제(조정대상, 투기과열지구, 토지거래허가구역)을 적용 받고 있습니다.
나. 어떤 규제가 적용 되고 있는가
1. 조정대상지역 LTV, DTI 한도 축소
LTV 및 DTI 대출 한도가 축소 되며 다주택자 양도소득세 중과 및 주택 취득 자금 조달 계획서 제출 의무가 엄격하게 적용 되고 있습니다.
a. LTV(주택담보대출비율)는 집값(담보의 가치)을 기준으로 대출 한도를 정하는 비율을 의미 합니다.
LTV 산출 방식
LTV = 대출 가능 금액 / 주택 담보 가치(시세 혹은 담보가치) X 100
예시로 알아 본다면
10억원 가치 아파트의 LTV가 60프로 라면 최대 대출 가능 금액은 6억원 입니다.
b. DTI는 총 부채 상환 비율을 말 합니다. 대출 신청자가 연간 소득 대비 1년간 갚아야 하는 부채 원리금의 비율을 의미 합니다.
DTI 산출 방식
DTI = 주택 담보 대출 연간 원리금 상환 금액 + 기타 대출 연간 이자 상환 금액 / 연소득 X100
예시로 알아 본다면
조건1 : 연 소득이 5천만원
조건2 : 주택담보대출의 원금 및 이자 사오한액이 연간 1,500만원
조건3 : 다른 대출(마이너스통장 등)의 이자 상환액이 연간 500만원
위의 조건 1, 2, 3의 상황에서 총 상환액은 2,000만원이고 DTI 비율은 40프로 입니다.
2. 투기과열지구
주택가격 상승률이 물가상승률 보다 현저히 높아 투기가 성행하거나 우려되는 지역에 대해 국토교통부 또는 시, 도가 지정하는 부동산 규제지역입니다. 청약으로 아파트 구매 시 1순위 자격이 무주택자 중심으로 제한되며 분양권 전매 금지 및 재건축, 재개발 조합원 지위 양도가 엄격하게 제한됩니다.
a. 대출 제한
주택담보대출(LTV) 한도가 무주택자인 경우 70프로에서 40프로로, 유주택자인 경우 60프로에서 대출이 불가로 변경 됩니다.
전세대출의 경우 전세대출 보유한 차주는 규제지역 내애 3억원 이상 아파트 취득이 불가 하고 규제지역 내 3억원 초과 아파트 취득시 전세대출이 불가능 합니다.
신용대출의 경우 1억원 초과 신용대출 보유자는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 주택 구입이 제한됩니다.
중도금 이주비 대출의 경우 규제지역 내 1주택보유자가 재건축, 재개발로 중도금 이주비 대출을 받을 경우 추가 주택 구입이 제한 됩니다.
b. 정비 사업 규제
재건축, 재개발 조합원 지위양도가 엄격하게 제한되고 재당첨 제한 및 분양권 전매 제한 등이 적용됩니다.
재건축 : 조합설립인가 이후 제한 / 재개발 : 관리처분인가 이후 제한
c. 청약 요건 변경
1순위 자격 요건(가입기간, 세대주 등)이 강화 되며 가점제 비율이 확대됩니다.
청약통장 가입 후 2년이 경과 해야 하고 세대주 여야 하며 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원이 아닐 것 등
3. 토지거래허가구역
주택 매매시 관할 구청의 허가가 필요하며 매수 후 2년동안 직접 실거주 해야 합니다.
다. 주요 주택담보대출 한도
주택 구입 시 대출 한도가 시세가격 기준으로 차등 적용 됩니다.
1. 시세가격 15억 이하 주택은 최대 6억원까지
2. 시세가격 15억에서 25억 이하 주택은 최대 4억원까지
3. 시세가격 25억원을 초과 하는 주택의 경우 최대 2억원까지
라. 규제지역은 어디인가
1. 서울은 25개구 전지역이 규제 지역입니다.
2. 경기도는 12개 지역이 규제 지역입니다.
과천시, 광명시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 수원시 영통구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 주지, 의왕시, 하남시 가 해당 됩니다.
포스팅자의 생각
우리나라는 서울 중심의 나라입니다. 이 사실은 어느 누구도 부인 하기 어려울 것입니다. 경기도 지역중 서울 진입이 가까운 곳은 서울이 오르니 덩달아 오를 수밖에 없는 지역이고요. 서울에 모든 요소가 집중되다보니 땅은 한계가 있고 사람은 많아 발생하는 현상이지요.
우리나라 새 대통령을 뽑으 때마다 집값만 두들겨 패고 있습니다. 사실 집나간 아이 회초리로 때리는 격이라고 생각 합니다. 집을 왜 나갔는지 이유를 뻔히 알면서도 아이가 집을 나가게끔 환경을 만들어 놓고 때리기만 합니다. 길을 가다 물어봐도 어찌 하면 이 집값 문제 서울 지중 문제가 해결 되는지 다 알고 있습니다.
하지만 안될 것 입니다. 우리나라 모든 요소의 중요 수장들이 서울에 살고 서울에 집이 있고 서울에 땅이 있기 때문에 자기 재산 지키기 위해 절대로 밥그릇 안 내옿을 것이기 때문입니다. 정부에서 혜택을 주며 회사를 지방으로 옮겼더니 회사에서는 지방으로 셔틀버스를 대절해서 출퇴근을 시키고 있네요.
그럼 그지방은 땅만 회사가 사용 하고 정부 세금 혜택은 다 보고 정작 이주할 이주민은 하나도 없이 … 지방 이주 정책으로 옮겨간 도시에 주말에 한번 가 보시기 바랍니다. 유령 도시 같아요. 어차피 안될 이야기 혼자 포스팅 하고 있네요.
해당 포스팅은 2026년 6월 17일 작성 되었습니다.
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