신축 아파트 하자 와 사전점검 필수 3가지
신축 아파트를 사고 입주를 했지만 하자가 발생 했거나 하자를 모르고 있다가 나중에 발견하여 시공사와 분쟁이 발생 하는 경우를 너무나 많이 보아 왔습니다. 필자도 그런 경험이 적지 않습니다. 오늘은 신축 아파트 하자 와 사전점검 필수 3가지를 알아 보는 포스팅을 준비 했습니다.
사전점검
1. 사전 점검 필수 3가지 정보
1-1. 언제 사전 점검을 실시 합니까
신축 아파트 입주 예정일 기준 보통 45일 에서 60일 이전 3일 내외 기간 동안 진행됩니다. 일반적으로 우편으로 안내문을 받아 볼 수 있습니다. 날짜에 맞게 미리 방문 예약과 차량 주차를 위해 차량 번호로도 예약을 같이 합니다.
1-2. 예비 입주자가 준비 해야 하는 것이 있나요
1-2-1. 분양계약서
1-2-2. 계약자 신분증은 입구에서 분양계약서와 함께 확인 합니다.
1-2-3. 휴대폰 충전기는 실제로 핸드폰 충전을 위해 가져 가는 것은 아니고 집안의 각종 콘센트가 작동 하는지 확인 하기 위함입니다.
1-2-4. 줄자는 평면도 대로 시공이 정확히 되었는지 확인 하기 위함입니다. 요즘에는 전자식 측정기도 많이 팔고 있더군요 가격도 저렴 하니 하나 사두었다가 사용 하세요. 줄자를 주는 시공사도 많습니다.
1-2-5. 포스트잇은 하자 부분 표시를 위해서 입니다. 그렇지만 준비가 안되었다고 해도 시공사 측에서 준비 하는 경우가 대부분 입니다.
1-2-6. 필기도구(하자를 적고 표시 하기 위해) 이 역시 시공사에서 준비 해 주는 곳이 많습니다,
1-2-7. 카메라는 하자 부분을 촬영 하기 위한 중요한 도구 입니다. 하자를 발견하면 촬영 하여 사진 혹은 동영상으로 남겨 놓으면 좋습니다. 핸드폰이면 충분합니다.
1-2-8. 작은 물병 1개 정도 챙겨 가셔서 화장실등에 물이 잘 흘러 내려가는지 확인 하시기 바랍니다.
1-2-9. 아파트에 들어서면 망으로 된 간이 신발을 신는데 그만큼 먼지가 많습니다. 앉을 만한 장판 정도 준비 하시면 편합니다.
1-3. 어떤 것을 확인 해야 하나요
신축 아파트에 들어서면 한 방향으로 점검 하시기 바랍니다. 여기 저기 순서 없이 진행 하면 빼먹는 경우가 생깁니다.
1-3-1. 전기 및 통신
충전기를 모든 콘센트에 꼽아 전기가 잘 들어 오는지 확인 합니다. 조명도 모두 켜서 문제가 없는지 확인 합니다. 에어컨의 경우 시공사의 허가를 받아야 작동 해 볼 수 있는 곳이 있으니 사전에 확인 해 보시기 바랍니다.
1-3-2. 창호 및 문
여닫힘이 부드러운지, 유리에 스크래치나 깨진 곳은 없는지 확인 합니다. 특히 창틀 아래 부분이 깨진 곳이 있을 수 있으니 다 열어 보시기 바랍니다.
1-3-3. 욕실, 주방
물을 틀어 배수가 잘 ㅚ는지, 세면대 아래 누수는 없는지 확인합니다.
1-3-4. 타일, 바닥
동전이나 가벼운 막대로 거실 바닥이나 타일을 두드려 보아 텅텅 비는 소리가 나면 들뜸 하자로 의심 할 수 있습니다.
2. 대행 서비스
2-1. 대행 서비스를 이용 해야 하는 이유
2-1-1. 대부분의 예비 입주자들은 건축 전문가가 아닙니다. 현장에 방문 하시면 어떤게 하자인지 구분을 못하시는 분들도 많습니다.
2-1-2. 준비 하는 장비의 수준 차이가 많이 납니다. 대행 서비스 업체 들은 전문 도구를 많이 보유 하고 있습니다.
2-1-3. 점검 하는 속도가 다릅니다. 직접 하시게 되면 어쩌면 에어컨도 안되는 공간에서 오래도록 돌아 다니셔야 합니다.
2-2. 대행 업체 점검 결과에 따른 우리가 해야 할 일들
대행 업체를 이용 할 경우 우리가 할 일은 거의 없습니다. 점검 결과가 나오면 하자 리스트와 사진 자료 등을 받아 볼 수 있으며 점검 업체가 하자 내용을 시행사에 직접 제출 하는 경우도 많습니다.
중대하자
신축 아파트의 중대하자는 거주자의 안전을 위협하거나 건물 기능에 심각한 지장을 주는 결함입니다. 생할법령정보 하자 범위 및 하자담보책임기간에 따르면 누구, 군열, 배관 파손 등이 이에 해당하며 입주 전까지 시공사가 의무적으로 보수를 완료해야 합니다.
1. 중대 하자의 유형
1-1. 누수 및 결로
천장, 벽면, 지하주차장의 상시 누수 또는 결로로 인한 곰팡이 발생
1-2. 구조적 결함
주요 내력벽 및 천장의 심각한 균열 또는 구조 안정성 훼손
1-3. 설비 불량
보일러 미작동, 가스 배관 파손, 전기 배선 결함으로 인한 화재 위험
1-4. 기능 상실
승강기 운행 불가, 오수, 배수관 막힘 및 파손
2. 사전점검 및 대처 방법
입주 전 사전방문 시 중대하자를 발견했다면 입주 전까지 조치가 이루어지도록 강하게 요구해야 합니다. 문제는 하자 부분에 대한 시공사의 대처가 문제입니다. 보통은 하청을 두고 하자 보수를 하기 때문에 보수 업체가 즉각적으로 대응을 못하기 때문입니다. 하청 업체의 수준이 미달 이거나 인원이 적은 경우가 대부분.
2-1. 증거 확보
신축 아파트 하자가 발생한 위치와 날짜를 사진 및 동영상으로 명확하게 촬영합니다.
2-2. 하자 접수
시공사의 지정된 앱이나 서류를 통해 공식적으로 하자 보수를 신청합니다.
2-3. 지자체 민원
시공사가 보수를 거부하거나 미온적인 경우 관할 지자체(시, 군, 구청) 주택과 민원을 제기하여 사용검사(준공) 승인이 나지 않도록 조치할 수 있습니다.
3. 하자보수 법적 책임 기간
마감공사는 2년, 설비 및 전기, 배수는 3년, 외벽 및 방수, 구조체는 5에서 10년의 하자담보책임 기간이 보장됩니다.
필자의 생각
광주 화정도 아파트 외벽 붕괴 사고와 같이 차라리 미리 일어나면 행운입니다. 모르고 있다가 당하는 경우가 제일 무서운 경우죠. 그리고 면확한 하자는 댕으하기 편하지만 이도 저도 아닌 하자인 경우 시공사의 미온적인 태도로 입주자들은 공통을 격게 됩니다.
예비 입주자가 할 수 있는 일은 입주전 사전점겸을 꼼꼼히 해서 문제가 없는지 문제가 있다면 미리 수정 할 수 있는 방법을 모색 해야 할 것입니다. 이맇게 오늘은 신축 아파트 하자와 대응 그리고 중대하자까지 알아 보았습니다.
해당 포스팅은 2026년 7월 3일 작성 되었습니다.
