새 아파트 계약에서 입주까지 과정
새 아파트 계약 하는 방법은 두 가지입니다. 청약을 통하거나 미분양 아파트를 선착순으로 구매 하는 것입니다. 저희 Apt8989.com에서는 청약은 다루지 않고 미분양 아파트 선착순 분양에 대해서만 다루도록 하겠습니다.
새 아파트 아파트 선정
1.교통 시설이 잘 된 아파트
직장 혹은 학교등의 사회생활터와 집과의 거리 또는 교통의 편의성에 따라 새아파트 위치를 선정하는 경우가 대부분입니다. 예를 들어 자가용으로 출퇴근 하는 경우 보다는 걸어서 출퇴근 할 수 있다면 좋겠죠? 비용을 절감 할 수 있으니 말이죠.
2. 학교 혹은 학군이 가까이 있는 아파트
주부들이 가장 걱정 하는 경우가 어린 자녀들이 안전하게 학교에 등교 할 수 있는지 일 것입니다. 그래서 차로 자녀들을 등교 시키는 경우도 있습니다. 만약 차로 등교 시켜야 하는 경우와 단지와 학교가 붙어 있어 아이들이 걸어서 등교 하는 경우를 비교 한다면 여러분은 어떤쪽을 선택 하시겠어요? 그리고 좋은 학군으로 아이들을 보내고 싶은 마음은 당연한 것이라고 생각됩니다. 요즘에는 학원이 가까운 곳의 아파트를 선정하는 경우도 매우 높습니다.
3. 편의시설의 종류가 많고 가까운 아파트
의료 서비스, 행정 서비스, 상가 등이 가까운 위치의 아파트가 가격도 잘 오르고 방어도 잘 되는 곳입니다.
4. 자연친화적인 아파트
새 아파트 계약 시 주변에 공원이 많거나 커다란 규모의 공원이 있다면 그렇지 못한 곳 보다 유리 합니다. 공원 주변의 아파트는 미세먼지도 적었고 고온 현상도 적었다는 연구 결과가 있습니다. 호수가 있거나 바다 전망의 아파트들도 인기가 높은편입니다.
입지를 확인 했다면 해당 아파트 모델 하우스 방문
모델하우스에 방문 하게 되면 나를 담당해 주는 담당자가 생깁니다. 새 아파트 계약 전, 계약 후 입주전까지 나를 도와줄 직원이라고 생각 하시면 됩니다.
1. 해당 아파트 추가 입지정보를 확인합니다.
내가 살아야 할 아파트 이기에 이미 많은 정보를 확인 하고 모델하우스에 방문 했지만 전문적인 정보를 가지고 있는 분양 상담사 보다는 못 할 것이 분명합니다. 모르고 있었던 정보를 추가 적으로 안내 받도록 합니다. 예를 들어서 전망 좋은 아파트 동 호수를 선택 했다 생각 했는데 내 아파트 앞 부지에 고층의 건물이 들어 온다면 어떻게 하시겠습니까? 이런 정보를 분양 상담사들은 잘 알고 있습니다.
2. 평형에 따라 아파트 내부 확인
담당자의 안내에 따라 평형 별로 실제 입주 할때의 모습과 동일하게 지어진 아파트 내부를 살펴 보게 됩니다. 이때 옵션에 대해서 안내 받을 수 있습니다. 아파트를 구매 할 때 아파트 가격과 확장비 그리고 옵션비라는 것이 존재 합니다. 이를 모두 지불 했을 때 비로소 내 아파트가 생기고 입주가 가능 해 집니다. 옵션을 미리 정하면 입주전까지 시공사에서 마무리 해줍니다. 하지만 옵션 비용이 크다면 나중에 아파트 전체 비용에 포함 되기 때문에 취득세가 높아 질 수 있습니다.
그래서 아파트가격+확장비 까지만 하고 입주 후 옵션을 추가 하는 분들도 많습니다.
3. 아파트 동, 호수 지정
시공사는 정 해진 공간에 최대 수익을 낼 수 있는 아파트 동 배치를 선택 합니다. 따라서 아파트 내에서도 서열이 가려집니다. 뷰가 좋은 동,호실 혹은 햇빛이 잘드는 동,호실 혹은 대중교통이 아깝다거나 상가가 가까운 곳이 유리 할 수 있습니다. 그리고 고층, 중층, 저층 별로 서열이 가려집니다. 2026년 대한민국은 높은 층수 일수록 가격이 높습니다. 그리고 자녀가 많은 분들은 1층을 선호 하는 경향이 있습니다. 아무래도 층간 소음 때문일 것 입니다.
4. 새 아파트 계약
새로운 아파트 구매를 위해 모델하우스를 방문 하는 경우 계약에 필요한 서류를 챙겨 방문 하는 것이 유리 합니다. 미분양 아파트의 경우 선착순으로 진행 되기 때문에 좋은 동호실을 먼저 선점 하고자 한다면 계약 진행이 빠르고 원할 할 수 있도록 필요 서류를 미리 알아보고 준비 해 방문 하는 것이 유리 합니다. 계약금은 아파트 전체 금액의 10% 이지만 계약이 잘 되도록 하기 위해 시행사 마다 전체 금액의 5% 혹은 500만원 또는 0원으로 진행하는 경우도 있습니다.
중도금 납부
중도금은 일반적으로 입주 전까지 아파트 전체 금액의 10%씩 6차례에 거쳐 나누어 내게 됩니다. 아파트 분양 사업을 진행 하면서 담당하는 은행이 정해지고 조건도 정해집니다. 현금이 있는 경우 날짜에 맞게 중도금을 지불하면 되고 대출을 통해서 중도금을 납부 하는 경우 보통은 집단대출을 진행 하기 때문에 중요한 결격 사유가 없는 한 문난히 대출도 이루어집니다.
대출로 중도금을 진행 하는 경우 시행사에서 날자를 정해 모델하우스에 방문 하면 은행직원이 출장 나와 상담도 해 주고 대출 자서를 진행 합니다. 요즘 대출 억제 정책을 정부에서 많이 내고 있습니다. 이는 따로 글로 정리 해서 알려 드리겠습니다.
사전 점검은 전문가가 유리하다.
아파트가 공사가 막바지에 다다르면 시행사에서는 날짜를 정해 입주자 들에게 방문 요청을 하게됩니다. 안내장을 운편으로 받을 수 있고 분양 상담사 혹은 시행사에서 직접 전화로 안내 되는 경우도 있습니다. 사전점검이란 내가 구매한 새 아파트가 설계 대로 잘 지어 졌는지 확인 하는 시간입니다. 물론 아파트에 대해서 잘 아시는 분은 직접 하자 부분을 확인 하기도 하지만 사전점검 전문가들에게 유료로 의뢰 하기도 합니다.
일정 비용을 지불하면 전문가들이 내 아파트에 방문 해서 생각 보다 꼼꼼히 점검 하고 하자 부분은 스티커도 붙이고 사진도 찍어 리스트화 하여 시행사에 제출하고 입주자에게도 알려 줍니다.
박람회를 적극 활용 하자.
새 아파트 구매 하는데 무슨 박람회인가 싶은 분들도 계실텐데. 새 아파트 입주 약 3개월 전에 박람회 라는 것을 합니다. 이 때 아파트와 관련된 모든 종류의 업체가 박람회에 참가합니다. 아파트 옵션과 관련된 모든 업체를 만나 보실 수 있고 제품들도 고를 수 있게 되어 있으며 입주자들이 모여 공동 구매를 진행 하실 수 있습니다. 공동 구매를 진행 하면 아무래도 아격이 매우 낮아지는 효과가 있습니다.
아파트 구매 시 옵션은 시행사나 건설사에서 정한 1개 혹은 두 가지 정도의 옵션에서 선택 해야 하는 반면 박람회에서는 무한 한 종류의 제품을 안내 받거나 계약 할 수 있습니다. 예를 들어 에어컨의 경우 아파트 계약시 진행 한다면 한 종류 한개의 모델로만 가능 하고 입주때 보면 이미 새 제품이 시중에 판매 되고 있는 경우가 대부분입니다.
잔금 납부
잔금은 당연히 현금이 있다면 직접 지불하면 됩니다. 대출을 받아야 하는 경우 내가 주로 이용하고 있는 주거래 은행 혹은 시중 은행중 이자가 제일 낮은 은행을 선택 하도록 합니다. 이자 방식은 고정 방식과 변동 방식이 있는데 시기에 따라 조건이 다르고 개인별로 유리한 점이 달라 집니다. 은행과 상담 후 정하도록 합니다. 은행이 정 해지면 새로 구매한 아파트를 담보(주담대)로 대출을 받게 됩니다. 은행에서는 대출금을 중도금 지정 은행으로 상환 하게 되며 대출 후 남은 금액은 현금으로 지불하게 됩니다.
드디어 내 아파트에 입주
새 아파트 계약 후 2에서 3년이 지나 잔금을 지불 하였다면 아파트 입주센터에 방문하여 확인 후 아파트 키를 받을 수 있고 각종 계량기 수치를 확인 하게 됩니다. 그리고 이부주 예치금이라는 것을 추가로 지불하게 되는데 보통 1달치 관리비 정도입니다. 아파트 입주 예치금은 아파트를 운영 하기위해 필요한 비용을 예비비로 받는 것이며, 입주가 끝나면 첫 관리비와 상계 처리하게 됩니다. 입주 하였다면 사전 방문때 문제가 되었던 하자 부분이 해결 되었는지 확인 해야 하며 하자가 고쳐지지 않은 경우 추가로 발견된 하자와 함께 입주지원센터에 다시 접수 하도록 합니다.
입주 후 옵션 추가 공사
입주 전에 옵션 공사를 진행 할 수 없습니다. 이는 입주전까지는 내 아파트 소유가 아니기 때문입니다. 입주는 하였지만 이사 하기전에 옵션 공사를 진행 하여야 합니다. 아무래도 짊이 있을 때 옵션 공사를 하기 보다는 아무것도 없을 때 작업이 쉬워지고 결과 값도 좋습니다. 입주는 보통 2개월에서 많이 주는 곳은 4개월 까지도 입주 기간을 주는 경우도 있습니다.
소유권 이전 등기 및 취득세 납부
잔금을 납부 하고 60일 이내에 관할 구청에 취득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 만약 이 기간을 넘길 경우 가산세가 붙을 수 있으니 유의 하시기 바랍니다. 건걸사나 시행사가 지정한 법무사를 통해 세대별로 소유권 이전 등기도 진행 합니다.
여기 까지가 새로운 아파트를 구매하고 입주까지의 과정입니다. 수많은 일들이 있지만 2년 혹은 3년간의 기간동안 이루어지는 일이기 때문에 크게 어려운 일은 없을 거에요.
해당 글은 2026년 6월 2일 작성된 글입니다. 제가 글에 날짜를 붙이는 이유는 기간에 따라 제도가 달라 지고 조건이 달라질 수 있기 때문입니다. 구독자들은 항상 언제 글인지 확인하고 정보를 가져 가시기 바랍니다.
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