다주택자 세금
다주택자 세금은 크게 취득세, 보유세, 양도세 이렇게 3가지 단계로 구분 됩니다. 다주택 여부(보유 주택수)와 주택의 소재지(조정대상 지역 여부)에 따라서 중과세율이 차등 적용 됩니다. 특히 양도소득세와 중과 유예 조치가 종료됨에 따라서 다주택자의 세금 부담이 크게 늘어 났습니다. 그래서 오늘은 다주택자 세금에 대한 포스팅을 하겠습니다.
1. 다주택자의 의미
본인과 주민등록표상 함께 등재된 가족(세대원아라고 도 합니다.)이 두 채 이상의 주택을 소유한 경우를 뜻합니다.
1-1. 개인이 아닌 세대
1-1-1. 주민등록표상 동거 여부와 관계없이 배우자는 무조건 같은 세대로 판단합니다.
1-1-2. 직계존비속(부모, 자녀 등)도 주소가 같다면 주택 수가 모두 합산됩니다.
1-2. 세법상 주택수 계산 주의 필요
1-2-1. 오피스텔과 분양권은 실제 주거용으로 사용하거나 조건에 따라 주택수에 포함될 수 있습니다. 세금 계산 시에 개인이 아닌 국세청 홈페이지 등 공공기관을 통한 세밀한 확인을 하여야 합니다.
1-2-2. 1세대가 두 개이상의 주택을 보유한 상태에서 주택을 매도 할 경우 양도소득세 중과세율이 적용되거나 청약 신청 시에 불이익(1순위 제한 등)이 발생 할 수 있습니다.
2. 취득세
보유 주택 수 및 조정대상지역 여부에 따라 차등 세율이 적용 됩니다.
2-1. 1주택은 주택 가격에 따라 달라 질 수 있지만 일반적으로 1프로에서 3프로 적용입니다.
2-2. 2주택
2-2-1. 조정대상지역은 8프로 적용
2-2-2. 비조정대상지역은 기본세율(1프로에서 3프로) 적용
2-3. 3주택
2-3-1. 조정대상지역은 12프로
2-3-2. 비조정대상지역은 8프로
2-4. 법인은 주택수와 관계없이 12프로 적용
3. 종합부동산세 (보유세 라고도 합니다.)
매년 6월 1일 기준으로 주택을 보유한 경우 부과되는 세금으로 다주택자에겐 중과세율이 적용되며 기본공제 금액에 차이가 있습니다.
3-1. 기본공제
3-1-1. 1주택자의 경우 12억원
3-1-2. 다주택자의 경우 9억원
3-2. 과세표준 세율
3-2-1. 3억원 이하인 경우 2주택이하는 0.5프로 3주택 이상은 0.5프로
3-2-2. 3억원에서 6억원인 경우 2주택이하는 0.7프로 3주택 이상은 0.7프로
3-2-3. 6억원에서 12억원인 경우 2주택 이하는 1프로 3주택 이상은 1프로
3-2-4. 12억원에서 25억인 경우 2주택 이하는 1.3프로 3주택 이상은 2프로
3-2-5. 25억원에서 50억원인 경우 2주택 이하는 1.5프로 3주택 이상은 3프로
3-2-6. 50억원 초과인 경우 2주택 이하는 1.6프로에서 2.7프로 3주택 이상은 3프로에서 5프로
3-2-7. 법인 소유 주택의 경우 기본공제액이 없으며 주택 수 및 과세표준과 무관하게 단일 최고세율(1주택 0.5프로, 2주택 2.7프로, 3주택 5프로)이 적용 됩니다.
4. 양도소득세 (주택을 팔때)
조정대상지역 내 주택을 팔때 다주택자는 기본세율에 중과세율이 가산되고 장기보유세특별공제 혜택이 없어집니다.
4-1. 2주택자는 기본세율 6에서 45프로에 20프로 가산
4-2. 3주택자는 기본세율 6프로에서 45프로에 30프로 가산
4-3. 최고 세율은 지방소득세를 포함하여 최대 82.5프로까지 적용될 수 있습니다.
4-4. 중과 대상 주택을 매도할 경우 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.
4-5. 한시적 유예 조치 종료
2022년 5월 10일부터 시행되었던 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 2026년 5월 9일부로 종료되었습니다. 따라서 현재는 중과세율이 다시 정상 적으로 적용되고 있습니다.
4-6. 세법상의 주택 수 기준
양도세 계산 시 주택 수 구분이 더욱 엄격히 적용 되고 있습니다. 본인 이름으로 등기된 주택뿐만 아니라 분양권과 조합원 입주권도 세법상 주택 수에 포함 될 수 있으며 오피스텔 역시 주거용으로 사용되고 있다면 주택 수에 포함 될 수 있으니 매도 전에 반드시 확인이 필요한 부분입니다.
4-7. 절세 방법 및 유의사항
세금 부담이 크게 증가 할 수 있음으로 정확한 정보를 바탕으로 사전에 점검이 필요 합니다.
4-7-1. 연도를 나누어 분산 양도
양도소득세는 누진세율 구조입니다. 만약 여러채의 주택을 양도 할 계획이라면 연도를 나누어 양도 한다면 세율을 낮추는 효과가 있습니다.
4-7-2. 증여 방법을 활용
자녀 등에게 일부 지분을 증여한 뒤 양도하는 방법도 있는데 증여세가 발생 하기 때문에 득 실을 따져 보고 진행 하시기 바랍니다.
4-7-3. 가장 좋은 방법은 전문가와 상담
본인이 소유한 주택 수, 주택 취득 시기, 주택의 위치가 조정대상지역인지 여부에 따라 세금의 크기가 크게 달라질 수 있습니다. 국세청에서에 제공되고 있는 세법 가이드라인 이나 전무 세무사의 상담을 적극 활용 하시기 바랍니다.
5. 필자의 생각
땅은 좁고 사람은 많고 그리고 특정 지역에 과하게 몰려 살고 있는 우리나라 특성상 집 값이 오늘 수 밖에 없는 구조입니다. 이제 집 값을 컨트롤 해서 해결 해서는 답이 없어 보입니다. 보다 근본적인 정책이 필요 한 시점이라고 생각합니다.
하지만 정부를 구성하고 있는 사람들이 해당 지역에 거주하며 해당지역에 건물과 땅을 보유 하고 있는 한 해결은 불가능 하다고 생각합니다.
대한민국 모든 지역에 분산되어 골고루 발전 한다면 얼마나 살기 좋은 세상이 될까요. 지금까지 다주택자 세금 관련 포스팅이었습니다.
해당 포스팅은 2026년 6월 23일 작성 되었습니다.
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