아파트 전매 3가지 확인사항
아파트를 구매 하였지만 부득이한 사유로 인해 잔금을 치룰수 없는 상황인 경우 전매를 할 수 있습니다. 하지만 모든 아파트를 전매 할 수 있는 것은 아니며 신규 아파트 계약 시 분양 상담사와 상담시에 전매 가능 여부를 확인 하여야 합니다. 오늘은 아파트 전매 3가지 확인사항에 대한 포스팅을 해 보겠습니다.
전매제한 과 가능 여부
1. 전매 제한 기간
전매 제한의 경우 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년까지 제한될 수 있습니다. 이는 단지에 따라 규제가 달아 질 수 있기 때문에 신규 아파트 구매 전 모집공고에서 확인 하거나 분양 상담사와 상담시에 전매 관련 하여 안내를 받아야 합니다.
2. 불법 전매에 대한 처벌
전매제한 기간 안에 거래하여 적발되면 최대 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있으니 유의 하셔야 합니다.
3. 전매용 매물을 확인하는 방법
3-1. 네이버페이 부동산 등의 플랫폼을 이용 하는 방법
네이버페이 부동산은 가장 많은 매물이 등록되어 실시간으로 가격과 조건을 비교하기 좋은 플랫폼입니다. 이 밖에도 여러 플랫폼이 있으니 마음에 드는 플랫폼을 선전 하여 검색 하시면 됩니다.
3-2. 해당 단지 인근 부동산
분양권 전매는 인터넷에 올라오지 않는 급매물이나 숨은 매물(물밑 거래)이 많은 편입니다. 발품이 온라인보다 정확할 수 있습니다.
3-3. 지역 기반 부동산 커뮤니티
네이버 카페 등에서 관심 있는 아파트나 지역명을 검색하여 관련 전문 부동산이나 매도 혹은 매수 글을 확인 합니다.
분양권 전매 방법
1. 조건 협의 후 가계약
거래 조건(프리미엄 등)을 협의 후 가계약금을 수령합니다. 가계약금을 받았다면 계약의 시작이라고 볼 수 있습니다.
2. 매매계약서 작성
인적사항과 계약 내용을 바탕으로 분양권 매매계약서를 작성합니다. 계약시 필요 서류는 아래와 같습니다.
2-1. 매도인은 신분증, 인감도장, 계좌번호 사본이 필요 합니다.
2-2. 매수인은 신분증, 인감도장, 계약금이 필요 합니다.
2-3. 대리인 참석시 위임장(매도, 매수인 인감도장 날인), 인감증명서(위임용) 1통, 대리인 신분증 및 도장이 필요 합니다.
3. 실거래가 신고
거래 체결일로부터 30일 이내에 관할 시, 군, 구청에 신고해야 합니다.
3-1. 공인중개사가 신고하는 경우
부동산거래계약 신고서(중개업자 및 거래당사자 서명 혹은 날인), 매매계약서 사본, 중개업자 신분증
3-2. 당사자(매도인, 매수인) 직거래 시
부동산거래예약 신고서 (거래당사자 전원 서명 혹은 날인), 매매계약서 원본, 신고인 신분증
3-3. 대리인 방문 신고시
거래당사자가 자필 서명한 위임장, 위임한 당사자의 인감증명서(위임장에 날인된 도장 확인용), 대리인 본인 신분증
3-4. 주택 구입 시(해당되는 경우)
자금조달, 입주계획서는 투기과열지구, 조정대상지역 내 주택 거래 또는 비규제지역 6억 원 이상 주택 거래 시 매수인이 단독 작성해 함께 제출합니다. 자금조달계획서에 대한 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등(투기과열지구 등에서 필수)
이밖에 방문 없이 온라인으로 신고 할 경우 부동산거래관리시스템에 공동인증서(또는 금융인증서)로 로그인하여 전자신고(서명)를 진행할 수 있습니다.
4. 대출 승계
아파트 분양권 전매 시 기존에 매도인이 받은 중도금 대출은 매수인에게 채무인수(승셰)하는 방식으로 진행 됩니다. 은행의 매수인 대출 심사(DSR 등)를 통과해야 하며, 승계가 불가능할 경우 매수인이 직접 대출을 상환하거나 중도금을 자납해야 합니다.
4-1. 대출 조건 승계
기존 중도금 대출의 이자율, 상환 방식 등 조건은 그대로 유지되며 매수인에게 이전됩니다.
4-2. 중도 상황 수수료
대출 승계 시에는 일반적으로 중도상환수수료가 발생하지 않습니다.
4-3. 대출 한도 및 DSR
매수인의 신용도와 소득에 따라 대출 승계가 거절될 수 있습니다. 특히 규제지역 여부에 따라 제한이 발생할 수 있습니다.
5. 명의 변경
건설사 모델하우스나 지정 장소를 방문하여 권리, 의무 승계 명의변경을 진행합니다. 명의 변경 시 필요 서류는 아래와 같습니다.
5-1. 양도인(매도인)은 신분증 및 인감도장, 인감증명서 1통(매도용 또는 일반용), 분양계약서 원본 및 발코니, 옵션 계약서 원본, 부동산거래계약 신고필증이 필요 합니다.
5-2. 양수인(매수인)은 신분증 및 인감도장, 인감증면서 1통, 주민등록등본 및 주민등록초본(과거 주소 변동 이력 포함), 가족관계증명서(상세), 중도금 대출 승계 관련 서류(은행 안내에 따름)이 필요 합니다.
5-3. 양도인은 대리인 위임이 불가하며 직점 방문 해야 하며 기간이 도래한 중도금이나 연체료가 남아 있으면 전액 납부해야 명의 변경이 가능합니다. 마지막으로 전매제한 기간 여부를 확인해야 합니다.
전매로 발생하는 세금
1. 1년 미만 보유
양도세율 70프로
2. 1년 이상 보유
양도세율 60프로
3. 지방 소득세
위 세율에 10프로가 추가로 가산됩니다.
(예시로 1년 미만이고 양도세율이 70프로에 지방소득세 10프로를 더해 총 77프로입니다.)
양도소득세는 프리미엄(매도 차액)을 기준으로 부과되며, 중개수수료 등의 필요경비를 제외하고 계산됩니다. 또한 2021년 이후 취득한 분양권은 주택수에도 포함되므로 기존 주택 보유 여부에 따라 세금 계산이 달라 질 수 있습니다.
필자의 생각
서울 및 수도권 지역에 아파트 전매를 막고 있는 이유는 아파트를 먼저 구매 해서 전매라는 시스템을 이용해 시세 차익을 노리는 투기 세력 때문입니다. 하지만 투기 세력이 아닌 어쩔수 없이 되 팔아야 하는 입장에서는 독일 수밖에 없는 제도이기도 합니다.
오늘은 아파트 전매 관련해서 전반적으로 알아보았습니다.
해당 포스팅은 2026년 6월 29일 작성 되었습니다.
